El passat 20 de juny vaig tenir l’oportunitat de participar en una jornada organitzada pel Grup de Recerca de la Cerdanya a la Sala de Ca les Monges de Bellver de Cerdanya. La sala era plena. Hi havia veïns, professionals, representants institucionals i persones interessades en un debat que, a la comarca, ha deixat de ser una qüestió sectorial per esdevenir una preocupació transversal: l’habitatge.
Atès que hi ha debats que, quan s’intensifiquen, deixen de ser una discussió sobre dades i es transformen en una qüestió gairebé moral, de sobte hi ha posicions que semblen intocables. Qui podria oposar-se a construir habitatge assequible? Qui podria qüestionar l’increment de l’oferta pública? Qui gosaria preguntar-se si les receptes que es presenten com a evidències absolutes poden comportar efectes secundaris?
Precisament per això vaig titular la conferència «Habitatge per a tothom… a quin preu?».
Perquè la pregunta important no és si volem més habitatge, sinó una altra: què estem disposats a sacrificar per aconseguir-lo? Quin model territorial volem preservar? I, sobretot, per què alguns plantejaments es presenten com si fossin neutres quan, en realitat, comporten conseqüències profundes sobre l’economia local, el paisatge i la pròpia estructura social de la comarca?
A partir d’aquí, vaig començar situant el debat en el context que sovint s’oblida. Per entendre què passa avui a la Cerdanya no n’hi ha prou amb mirar el preu del metre quadrat o el nombre de promocions públiques. Cal fer un pas enrere i observar el recorregut complet del territori; cal recordar quan el túnel del Cadí va obrir la porta definitiva a la connexió amb l’àrea metropolitana de Barcelona, el 30 d’octubre de 1984, i com, a partir d’aquí, la comarca va accelerar una transformació que ja venia gestant-se des de la fi del model agrari tradicional.
Vaig explicar com la producció lletera, el conreu i l’activitat primària que estructuraven la vida econòmica local van anar cedint progressivament pes a un model completament diferent, basat en els serveis, el turisme i, sobretot, la irrupció de les segones residències com a motor silenciós de reconfiguració del territori. Aquest viratge no és únicament econòmic, sinó també social, cultural i, evidentment, immobiliari.
I és en aquest punt on el relat es connecta amb el present. Perquè la Cerdanya d’avui no es pot entendre sense aquesta doble condició: d’una banda, un territori altament connectat amb Barcelona i la seva àrea d’influència, especialment després de la millora de les infraestructures; i de l’altra, una comarca que ha convertit el seu paisatge, la seva escassetat i la seva qualitat ambiental en un actiu econòmic de primer ordre.
Quan vaig posar aquest fil històric sobre la taula, no era per fer arqueologia econòmica, sinó per deixar clar que el debat sobre l’habitatge no neix del no-res. És la conseqüència directa d’un model que s’ha anat construint durant dècades, sovint sense ser plenament conscients de les seves implicacions.
Aquí no es descriu un àmbit en regressió ni un mercat disfuncional, sinó un territori amb una reestructuració econòmica consolidada cap al terciari, on el sector primari ha perdut centralitat i l’activitat s’articula principalment al voltant dels serveis, el turisme residencial i la segona residència, generant fluxos de demanda sostinguts, ocupació estacional i rotació intensa d’ús del sòl urbà.
Des de la perspectiva del mercat immobiliari, es tracta d’un entorn amb forta pressió de demanda no resident, alt pes de la residència secundària en el parc immobiliari i una clara estacionalitat en l’ocupació efectiva de l’habitatge, que deriva en pics de càrrega molt per sobre de la població empadronada. En episodis de màxima activitat, la capacitat d’atracció territorial pot situar-se per sobre de les 100.000–125.000 persones, tot i una base demogràfica estructural molt inferior.
Aquesta dinàmica es reflecteix directament en l’operativa econòmica local: saturació de l’oferta de restauració i serveis, plena ocupació de l’estoc d’allotjament, activitat constructiva sostinguda vinculada a demanda de segona residència i rotació elevada del producte immobiliari. En termes de mercat, no es tracta d’un desequilibri puntual, sinó d’un model de funcionament basat en demanda estacional intensiva i ús discontinu del parc residencial, plenament integrat en l’economia turística de muntanya.
En aquest context, el sòl no és un bé neutre. És escàs, és limitat i s’ha revaloritzat de manera natural per la pròpia dinàmica del mercat. Quan una finca que abans tenia un ús agrari passa a tenir valor urbanístic o residencial, no estem parlant d’una distorsió, sinó d’una evolució lògica del sistema. Això ha ocorregut amb famílies de tota la vida, amb masos, amb prats i amb parcel·les que s’han venut, dividit o reconvertit perquè, simplement, tenia sentit econòmic fer-ho.
És en aquest punt on sovint alguns discursos simplifiquen en excés la situació. Es tendeix a afirmar que tot és especulació o que hi ha una expulsió sistemàtica de la població local, però si s’analitza amb rigor, la realitat és més matisada. En molts casos, la població de la comarca ja disposa de patrimoni, sovint habitatges heretats o consolidats al llarg del temps, i alhora també és habitual que la gent jove marxi a estudiar o a treballar fora, com passa pràcticament a tot arreu. No es tracta d’una excepció pròpia de la Cerdanya, sinó d’un patró habitual en territoris integrats en l’economia global.
De fet, les dades de l’Idescat ho reflecteixen clarament: si mirem les zones rurals i de muntanya de Catalunya, la taxa de propietat de l’habitatge és més elevada que a l’àrea metropolitana de Barcelona, amb valors al voltant del 70–75% a l’Alt Pirineu i Aran, mentre que a l’àmbit metropolità se situa aproximadament entre el 60 i el 61%. Això apunta a una estructura patrimonial més consolidada i, al mateix temps, a una menor dependència del mercat de lloguer.
En aquest sentit, també s’entén que aquest model territorial combina una presència més gran de propietat privada amb el fet que una part important d’aquest parc d’habitatges no està ocupada de manera permanent, sinó que s’utilitza com a segona residència. De fet, segons el Cens de Població i Habitatges de l’INE (2021), aproximadament un 63% dels habitatges de la Cerdanya són segones residències, mentre que només una mica més d’un terç són habitatges principals. Aquest patró és encara més intens en determinats municipis de la comarca, on la segona residència pot superar el 70% del total del parc immobiliari.
Per això, soc crític amb certes polítiques d’habitatge protegit tal com s’estan plantejant. No perquè negui que hi hagi demanda, sinó perquè es pretén corregir amb intervenció pública un sistema que ja funciona sota unes regles pròpies. Quan s’introdueix habitatge subvencionat en un mercat tan tensionat i tan reduït, no s’està resolent el problema estructural; més aviat es genera un efecte de distorsió: s’assignen recursos escassos, s’encotilla sòl durant dècades i s’acaba afectant tant el valor del patrimoni existent com la capacitat del municipi d’atraure inversió privada real.
En termes resolutius, senyores i senyors, cal dir-ho amb tota claredat: la realitat estructural de la Cerdanya no es pot continuar interpretant des de clixés moralitzants ni des d’una simplificació interessada del conflicte. El sector primari avui és una activitat minoritària dins l’economia comarcal, mentre que el pes real del territori recau en els serveis, el turisme i la gestió d’un parc residencial altament tensionat.
Davant d’això, no es tracta de culpabilitzar ningú, sinó de reconèixer que sense sòl disponible, sense planificació urbanística seriosa i sense una regulació intel·ligent que respongui a la realitat del mercat i no a consignes ideològiques, el sistema es bloqueja.
També cal deixar enrere la tendència a assenyalar de manera sistemàtica el propietari com a responsable de tots els desequilibris, quan sovint és precisament aquest teixit privat —que paga impostos, assumeix riscos i manté actiu el parc edificat— el que evita la degradació econòmica i social del territori.
Si es vol preservar la vitalitat de la comarca, cal rigor, cal matís i cal abandonar discursos simplistes que, sota una aparença de superioritat moral, acaben empobrint el debat i dificultant solucions reals
