El Govern acaba d’anunciar que impulsarà canvis normatius en matèria urbanisme amb la finalitat de “Fer més transparents els processos de requalificació de terrenys” i “perquè els Ajuntaments es beneficiïn de les plusvàlues generades en la requalificació de terrenys”. Aquestes mesures són la resposta política a recents esdeveniments, com el cas Pretòria i des del meu punt de vista mereixen la següent valoració inicial, a l’espera de veure com es concreten en termes normatius:
L’anunciat “increment de la transparència dels processos urbanístics” mitjançant la publicitat dels convenis, de la inclusió de la relació dels propietaris del sòl durant els 5 últims anys al planejament i de la presentació d’una memòria econòmica justificativa de la modificació de pla són mesures que ja existeixen i s’apliquen actualment (articles 8.3, 59, 94.1 i Disp Addic 20, del Text refós de legislació urbanística vigent a Catalunya, a banda de la legislació estatal del sòl). Per tant, caldria preguntar al Govern què pretén, quan anuncia, com a gran remei, mesures que ja existeixen. Perquè hem de suposar que els que les impulsen en són plenament coneixedors i a l’hora que no és pas intenció seva marejar la perdiu davant dels ciutadans.
La definida com a “Millora de la recuperació pública de les plusvàlues” implica:
1) Insistir en l’error de convertir el urbanisme en un sistema atípic de finançament local.
2) Incrementar la càrrega de cessió de sòl amb aprofitament per sobre del 15 % exprem injustificadament el topall fixat pel Tribunal Constitucional (quan encara tenia credibilitat) i força la norma bàsica, prevista a l’art. 16 del Text refós de la llei del sòl de l’Estat (circumstàncies que haurien de preocupar, més que a mi, als que creuen en aquest Estat).
3) Generar més arbitrarietat i inseguretat econòmica amb conceptes jurídics indeterminats com el de “plusvàlua extraordinària”, subjecta a una major cessió que la resta.
4) També és una mesura extemporània i desmotivadora en moments de greu paràlisi del sector immobiliari.
5) I finalment, innecessària per evitar fàcils “pelotazos” a partir de la vigent llei del sòl de l’Estat, quan al seu art. 7 consagra la progressiva patrimonialització de drets urbanístics a mesura que es compleixen deures i treu tot valor a les simples expectatives urbanístiques no consolidades (“La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva”). Per tant la plusvàlua urbanística no es genera si no hi ha una inversió efectiva en obra i l’assumpció d’un risc, i no n’hi ha prou amb la simple aprovació administrativa d’un planejament.
En conclusió, les mesures anunciades podem dir que són: una mera tàctica mediàtica sense rellevància jurídica pràctica en el cas de la millora de la transparència, generadores d’inseguretat i arbitrarietat en el cas de la cessió de sòl amb aprofitament superior al 15 %, completament ineficaces en relació a l’objectiu anunciat pel que fa a la millora de la recuperació de plusvàlues i profundament errònies al insistir en un model que fa del urbanisme un sistema atípic de finançament local, sense abordar a fons i de forma global aquest problema.
Finalment, em sembla evident que el que diuen que ha passat en el cas Pretòria no ha estat per un dèficit normatiu sinó per un presumpte mal actuar individual d’algunes persones. I, al final, acabem canviant les lleis no tant per necessitat social sinó per salvar la mala consciència d’alguns. I votant-les tots perquè no sigui dit. Per cert, entre els imputats hi ha algunes persones, Alavedra, Prenafeta, Carbó, que no entenc, per més que ho intento, què hi poden tenir a veure en tot plegat perquè ni fer d’inversor, d’intermediari immobiliari ni redactar un planejament és cap delicte. I si algú en volia cometre algun dels que s’imputen, per exemple tràfic d’influències, em sembla evident que no necessitaven per res, en els casos coneguts, a aquests senyors. Esperem que ben aviat es puguin explicar, defensar i quedar lliures de tota acusació.
