El panorama actual del mercat immobiliari català es troba immers en una situació de disfunció estructural que, lluny de constituir una anomalia circumstancial, s’ha consolidat com una peripècia gairebé insalvable, una espècie de carcanada que, de manera insistent, ens persegueix i ens paralitza. La dificultat d’accés a l’habitatge, unida a la mancança d’ofertes adequades, especialment en les zones més densament poblades i saturades—les famoses zones tensionades—és una de les problemàtiques més rellevants i evidents. Aquesta crisi es veu amplificada per la presència d’una normativa excessivament restrictiva, que ha acollit l’edificació en un cercle de control cada cop més limitador.
En aquest sentit, la consellera Silvia Paneque ha presentat un conjunt de mesures amb l’objectiu de pal·liar la crisi de l’habitatge. No obstant això, les seves propostes, travessades per una política excessivament intervencionista, perpetuen una dinàmica que no respon amb la contundència requerida a la gravetat de la situació. La creació d’habitatge públic i la promoció de la col·laboració publicoprivada són passes certes importants, però profundament insuficients davant la magnitud del problema. A més, s’ha compromès a reduir en un 50% els terminis per a modificacions legals i establir una llicència bàsica per agilitzar la construcció, però aquestes iniciatives arriben tard i no aborden de manera immediata la necessitat de reforçar l’oferta d’habitatge. El finançament tou a través de l’Institut Català de Finances, amb una assignació de 500 milions d’euros anuals, és, sense cap dubte, una bona intenció, però insuficient per desescalar la profunditat de la crisi. A això s’hi afegeixen els ajuts del Fons d’Emancipació, amb 500 milions d’euros destinats als joves menors de 35 anys, que, tot i la seva aparença beneficiosa, corren el perill de quedar lligats a una burocràcia feixuga que dilatarà les solucions.
El nucli del problema, no obstant això, segueix sent l’oferta extremadament limitada d’habitatge. Una escassetat que, gradualment, ha arribat a l’extrem de forçar-nos a replantejar les nostres velles percepcions urbanístiques. Tal com apunta l’Institut d’Estudis Regionals i Metropolitans de Barcelona (IERMB), l’escassetat d’habitatge i la insuficiència d’oferta adequada es presenten com una corrent de fons imparable a curt termini (IERMB, 2023). Aquesta realitat no és trivial, sinó el producte d’una situació palpable i alarmant.
No obstant això, el focus de la disfunció rau en el laberint regulador que, a cada pas, enllaca el desenvolupament urbà a un llast granític. La planificació del sòl, carregada d’una excessiva afició normativa, bloqueja qualsevol intent de flexibilització o racionalització de l’oferta. El Pla General Metropolità s’ha convertit en un veritable laberint infranquejable de canyissos burocràtics. Les lleis i normatives urbanístiques actuals s’han esdevingut rígides, com una litúrgia que no fa més que dificultar la gènesi de noves construccions, tal com observa la Universitat Politècnica de Catalunya (UPC, 2022). L’ús racional del sòl és fonamental per a la solució del problema, i només mitjançant la flexibilització d’aquests obstacles podríem començar a veure una lleugera millorança. Si aquests obstacles normatius fossin relaxats gradualment, fins i tot amb un increment modest de l’oferta d’habitatge, podríem començar a desllorigar la crisi d’accessibilitat a l’habitatge.
Aquesta flexibilització ha de ser vista, això sí, com una estratègia de col·laboració publicoprivada, com una simbiosi entre els actors més rellevants del sector. Cal reconèixer que la solució passa per aprofitar les experiències d’altres models més avançats, com el suís, que maximitza l’aprofitament del sòl amb la construcció vertical i subterrània, aprofitant cada centímetre cúbic d’espai disponible. Aquest model, tal com es fa en algunes ciutats de gran densitat, és útil per optimitzar l’espai en zones d’alta densitat, tot i que cal tenir en compte les limitacions territorials del nostre país i adaptar-lo estratègicament.
Pel que fa als grans tenidors de sòl, sovint l’objectiu d’atacs mediàtics, és fonamental entendre el seu paper. Els fons d’inversió no són més que eines que garanteixen la liquiditat necessària per mantenir un mercat actiu. La seva aportació estabilitza el mercat, afavorint el manteniment de lloguers accessibles i contribuint a crear condicions més justes per a la societat, tal com ens recorda l’Associació de Propietaris Immobiliaris d’Espanya (APIE, 2021). Assenyalar-los com a responsables de l’especulació, sense tenir en compte les complexitats de la seva gestió, és una simplificació errònia.
Però, com deia, la solució real passa per revaluar el model de construcció vertical i subterrània. Aquest model és especialment útil per aprofitar terrenys com els de la zona pirinenca, on la construcció vertical podria contribuir a aprofitar el poc espai disponible de manera eficient. Així, podrem maximitzar l’espai i incrementar l’oferta d’habitatge sense deslligar-nos de la qualitat paisatgística del nostre entorn.
En aquest sentit, la translació d’alguns d’aquests models a la nostra realitat ha de ser vista com una via per desllorigar la situació, no només amb la creació d’habitatge, sinó amb l’ajustament de les nostres normatives per fer-les més eficients i menys fragmentades. La realitat és que aquests models, interdependents entre els actors públics i privats, podran funcionar només si s’aconsegueix un compromís entre les diverses parts implicades. Això sí, les solucions, com sol dir-se, no cauran del cel, però de ben segur que, amb una mica de bona voluntat i voluntat política, podrem començar a obrir la porta a una millor gestió del sòl.
Finalment, el gran repte passa per una col·laboració publicaprivada sòlida, que no estigui encotillada pels pactes polítics actuals. És fonamental que el mercat immobiliari sigui alliberat de les traves normatives que l’actual govern—condicionat per pactes ideològics amb ERC i els Comuns—manté, i que s’abandoni la política de regulació excessiva que ha lligat les mans de qualsevol intent de transformació. La flexibilització del mercat ha de ser una prioritat per a qualsevol govern que vulgui transformar realment el sector de l’habitatge. Les solucions no poden venir només de dalt a baix; és una qüestió de responsabilitat compartida entre les institucions públiques, el sector privat i la societat en general. Només així podrem transformar les nostres ciutats en espais més equilibrats i accessibles per a tots, no només per a uns pocs privilegiats.
